2015年地王頻現(xiàn)：過(guò)半有國(guó)企央企身影

　　2015“地王”回歸:過(guò)半“國(guó)企制造”

　　1-11月成交價(jià)排名前50的住宅地塊61%有國(guó)企、央企身影

　　剛剛過(guò)去的11月,無(wú)疑將寫入一線城市的土地市場(chǎng)歷史。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)一線城市土地儲(chǔ)備中心的資料統(tǒng)計(jì),11月份一線城市土地市場(chǎng)推出的土地達(dá)到了67宗,起拍價(jià)總計(jì)高達(dá)765.6億元,創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

　　從成交來(lái)看,一線城市11月單月成交65宗地塊,土地出讓金高達(dá)1061.8299億,再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與此同時(shí),成交樓面價(jià)也創(chuàng)了年內(nèi)新高,達(dá)到了12715元,環(huán)比上漲23.7%。

　　這也是一線城市首次出現(xiàn)單月成交額破千億元的月份。此前一線城市單月最高成交額最高均未突破過(guò)800億元,而且往年11月最高也僅有568億元。

　　北京市11月單月的土地成交也創(chuàng)歷史記錄。北京11月成交19宗土地,合計(jì)規(guī)劃建筑面積為375萬(wàn)平方米,成交額高達(dá)561.1189億元,亦是北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)第一次單月收獲500億元以上的成交額。

　　低供應(yīng)下的高地價(jià)

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的階段已經(jīng)度過(guò),雖然樓市存在明顯分化,且?guī)齑鏁r(shí)間有長(zhǎng)有短,價(jià)格存在波動(dòng),但在穩(wěn)定住房消費(fèi)等促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的諸多利好下,房地產(chǎn)已經(jīng)觸到了底部?！?2月6日,中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)苗樂如在由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的2015首屆京津冀一體化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)論壇暨盈時(shí)集團(tuán)品牌發(fā)布會(huì)上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)作上述表示。

　　樓市最困難的階段或已過(guò)去,但也暗藏風(fēng)險(xiǎn),從一線城市土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“面粉比面包貴”即可見一斑。

　　和樓市分化趨同,2015年以來(lái),土地市場(chǎng)的一大特點(diǎn)亦是明顯分化,房企回歸一二線城市趨勢(shì)明顯。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年以來(lái),20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億拿地,而從在一線城市的占比看,歷史首次突破了40%比例,占比高達(dá)44%。

　　標(biāo)桿房企回歸一線城市也推漲了地價(jià),截至11月底,一線城市土地出讓金達(dá)到了4597.32億,預(yù)計(jì)全年成交額將在5000億左右。

　　從土地成交的建筑面積看,則只有5057萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)全年成交在5500萬(wàn)平米,這一成交量將是2006年以來(lái)的最低值。與之對(duì)應(yīng),成交均價(jià)則上漲到9090元/平方米,同比漲幅19%。

　　這無(wú)疑佐證了一線城市土地市場(chǎng)的兩大的特點(diǎn):供應(yīng)減少,地王頻現(xiàn)。自年初北京豐臺(tái)白盆窯總價(jià)“地王”誕生后,北京土地市場(chǎng)就開啟了“地王”模式。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì),總價(jià)排名前50宗住宅地塊,北京占17個(gè),占比34%。

　　上海也類似,11月25日,上海楊浦拍出72.99億單價(jià)地王,樓面價(jià)達(dá)到4.9萬(wàn)元/平方米。次日,上海土地市場(chǎng)再次賣出78.2億元,北外灘又出“地王”。

　　“面粉比面包貴”無(wú)疑為一線城市的后市走向積聚風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)字號(hào)成主力買家

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者整理全國(guó)前11月成交的住宅土地總價(jià)地塊前50名發(fā)現(xiàn),除了主要分布在一二線城市之外,從拿地企業(yè)分布看,有29宗地塊由國(guó)企或者國(guó)企參與獲得,占比過(guò)半。

　　2015年全國(guó)排名前50宗住宅地塊合計(jì)成交土地金額為2449.15億,其中,國(guó)企參與的29宗地塊的成交額高達(dá)1497.2億,占比達(dá)到了61%。而成交價(jià)超過(guò)80億的6宗地塊全部為國(guó)企獲得。

　　以北京為例,截至2015年11月底,北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中,只有10宗地塊為民企獨(dú)立獲得,分別為萬(wàn)科、恒大、旭輝等。另外的34宗地塊,全部或者大部分參與者都是國(guó)企、央企。

　　從2015年北京住宅類土地的聯(lián)合、單獨(dú)拿地情況看,77%為國(guó)有企業(yè),而且從參與企業(yè)的積極性看,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與的大部分以國(guó)企、央企為主。

　　另一個(gè)佐證土地市場(chǎng)高門檻的依據(jù)是企業(yè)聯(lián)合拿地的比例越來(lái)越高,以北京為例,今年44宗住宅用地,單獨(dú)拿地只有25宗,聯(lián)合拿地比例為43%,在2013年和2014年,上述比重分別為22.4%和30.8%。不少聯(lián)合拿地的企業(yè)均公開表示,聯(lián)合拿地是為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

　　“能夠在主流城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民企越來(lái)越少,土地市場(chǎng)的寡頭特點(diǎn)越發(fā)明顯?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉介紹,這也預(yù)示著土地市場(chǎng)將進(jìn)入寡頭時(shí)代,市場(chǎng)交易變成“豪門游戲”。不僅外地中小房企進(jìn)京、進(jìn)一線城市難度越來(lái)越大,實(shí)力不足的企業(yè)甚至有可能失去生存空間,最終被擠出主流市場(chǎng)。隨著門檻提高,資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開始崛起,并成為土地市場(chǎng)的主力軍,且趨勢(shì)越來(lái)越明顯。